税制改正後どうなった？住宅ローン減税制度を活用しよう！

住宅ローン控除は、住宅ローン減税とも言われていますが、正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。1972年に導入された「住宅取得控除」が始まりで、住宅ローンを組んで取得する人の金利負担を軽減するために制定されました。
この住宅ローン控除はいくつかの適用条件がありますのでご紹介します。今後、住宅ローンをお考えの方のご参考になれば幸いです。

中間所得層による良質な住宅の取得促進によって住宅投資を喚起させ、新型コロナで落ち込んだ経済の回復を図ること。そして、環境性能等の優れた住宅の普及拡大を推進するためです。

新たに借り入れた住宅ローンの返済期間が、10年以上ない場合には控除を受けることができません。また、適用を受けている間でも繰り上げ返済などで、当初の契約の最初に返済した月から最終の返済月までの期間が10年未満になった時点で適用が受けられなくなります。

住宅ローンが受けられた上記趣旨から控除を受ける方が住むことが条件です。投資用マンション、土地のみの購入（家をしばらく建てない）には利用できません。ただし、転勤などで一時的に本人が居住していなくても家族が住んでいる場合には適用が受けられます。

マンションの場合では、専有部分の床面積（登記簿上）で判断され、階段や通路といった共用部分は含まれません。

自営業などで自宅を事業に利用している場合では、その居住割合が1/2を超えている必要があります。
5）合計所得金額（*）が2,000万円以下であること

合計所得金額か2,000万円以下の方のみ受けることができます。2,000万円を超えた場合には、その年は控除を受けられませんが、超えていない年は受けることができます。
（*）合計所得額は、以下の合計額をいいます。
・給与所得（給与所得控除後の金額）
・不動産所得
・譲渡所得
・雑所得など

2022年の住宅ローンの変更点で、一番注目すべきは控除率の引き下げです。制度改正前の住宅ローンの控除率は1％でした。しかし、低金利の中、住宅ローンで支払う利息よりも住宅ローン控除による節税額の方が多くなる「逆ざや」が問題となったため、2022年の規制では控除率が0.7%まで下がることになりました。

今回の改正で大きく変わったのは控除率が1％から0.7％に下がったことです。これまで、1％の減税を受けられたので、その減税率は大きく下がります。

控除率は下がったものの、控除期間は通常は最長10年間でしたが、最長13年に延長されました。ただし、中古物件は最長10年です。

これまでは一般住宅でも、ローン残高4,000万円まで住宅ローン控除の対象でしたが、今回の改正で対象住宅の環境性能によって上限が細かく設定されるようになりました。
環境性能による分類は以下のようになっています。
・長期優良住宅.低炭素住宅
・ZEH水準省エネ住宅
・省エネ基準適合住宅
・その他住宅（一般住宅）
一般住宅の借入限度額は3,000万円に引き下げられ、2024年入居以降は住宅ローン控除の対象外になります。

住民税から引ける分が課税総所得金額等の5％（最高9.75万円）へ引き下げ
課税総所得金額とは、所得控除後の金額で、課税総所得金額が195万円超の人は最高9.75万円となります。また、その他の変更点として下記があります。
・所得制限が3,000万円から2,000万円へ
・対象の住宅の種類（環境性能）により借入限度額が変わる
・合計所得金額1,000万円以下であれば40㎡以上50㎡以下の住宅も適用可能に

ファミリーだけでなく一人暮らし、二人暮らし用の広さの住宅に対しても対象となるので、適用される住宅の範囲が広がります！

すでに住宅ローン控除の適用を受けている方は、今回の制度変更の影響はありません。控除率もこれまでどおり1％となります。

今回の改正では、対象住宅の環境性能によって上限が細かく設定されるようになりました。また、入居年が遅いほど控除限度額が少なくなります。 

《長期優良住宅》
長持ちする構造や設備であり、バリアフリー性・省エネ性・耐久性などにおいて基準を満たした住宅
☐2023年までの入居で1年あたりの控除額：最大35万円
☐13年間の控除額合計：最大455万円

《低炭素住宅》
二酸化炭素の排出を一定以下にできる省エネ性の優れた住宅
☐2023年までの入居で1年あたりの控除額：最大35万円
☐13年間の控除額合計：最大455万円

《ZEH住宅》
「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略
高断熱素材の利用や太陽光発電の導入により、住宅のエネルギーがおおむねゼロの住宅
☐2023年までの入居で1年あたりの控除額：最大31.5万円
☐13年間の控除額合計：最大409.5万円

《省エネ基準適合住宅》
自ら電気を作り出すZEHほどではないが、省エネ性能の優れた住宅
☐2023年までの入居で1年あたりの控除額：最大28万円
☐13年間の控除額合計：最大364万円

《その他住宅》
上記のいずれの環境性能基準も満たさない一般の住宅
☐2023年までの入居で1年あたりの控除額：最大21万円
☐13年間の控除額合計：最大273万円

一般的な住宅ローンの手続きは、1年目の確定申告時に住宅ローン控除を含めた確定申告を行い、2年目以降は年末調整時の手続きで控除が受けられる仕組みとなっています。
通常の確定申告期間は、毎年2月16日から3月15日ですが、住宅ローン控除の還付申告だけなら確定申告に限らず移住開始日の翌年の1月1日から5年間いつでも可能です。

住宅ローン控除の適用期間は2025年の入居分までです！まだ余裕がありそうに思いますが、借入残高は2024年に減少しますし、新築等のその他住宅では控除期間が10年に短縮されます。昨今の物価上昇、素材高による物件価格の上昇、住宅ローン金利の上昇傾向など心配すべき点が多々あります。
住みたい場所に住みたい土地がいつまでもあるとは限りません。希望に合う住宅会社に巡り合った際、すぐに行動するためにも自分の適正予算を思案しておくと安心ですし、さらに老後までを視野に入れたライフプランが大切です。何千万円という高額の住宅を何十年という住宅ローンで購入するので、家計に無理のない予算と返済計画で最適な住空間を手に入れましょう！